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都市更新的實施者

晚輩是初學者，代理朋友(長安東路與松江路口附近)尋找實施者， 經過一段時期的了解後，提出問題 ~ 請教都更的專家們，請回答 ! 有一定能力的實施者可能依以下情況辦理都市更新 ? 一、實施方式 : 完全的權利變換 。 二、重建成本 : 原住戶或地主可以選擇完全或部分出資，不足部分由實施者支付，實施者依出資比例以權利變換分得土地及建物、車位 。 三、期初投資 : 初期的整合費、都更公司與建築師的作業費，實施者願意先行支付。 四、營造工程 : 於權利變換核准後，以公開方式招標。 五、管理利潤 :...

1.你這個是代理實施者的概念，南京東路的國際金融中心曾經用過，就是建經+銀行的制度，你亦可以參考第一銀行網站的說明，概念與此類似

2.只是，更新的問題，絕對不在於以上你開的條件。如果今天是一個可以順利成案完成的案子，你這個條件外面很多人排隊等著做。但是你可以問問看類似第一銀行的組合，他們參與這種案子的前提是什麼？

"一定要完全整合好"

因為這是更新案最終也是惟一的風險，也就是為什麼大部份的都更案都是建商完成而不是地主先已完成的原因

3.因此，你的條件當然很公平也很好，這個模式也很理想，但是為什麼都市更新條例立法十多年以來，這樣成功的案子除了921的更新案以外，成功者十分罕見？包括連仁愛尚華、晶宮大廈等等，都要花十年以上。因為這個模式不是一個能夠解決更新基本問題與風險的模式。而只是一個"已經可成案的更新實施方案之一。"

2010-06-29 23:18:38 補充：
你的說法我覺得太理想性，說穿了，今天如果只有一個地主，則你的說法也許是對的，但是今天都更的整合面對的是很多地主，每一個人對於對自己有利這件事情的看法並不相同，同時實施者也要顧及自己的利益，說穿了在一個有地主與實施者的場域裡面，其實兩個角色是對立的，地主賺的多，實施者就賺得少，因此實施者要透過資訊不對稱來為自己爭取利潤，是符合邏輯的路徑選擇。所以在這樣一個戰局裡面為了地主做代理，未必能夠爭取自己的最大利益，反而有時候是要製造鬥爭與矛盾

2010-06-29 23:20:02 補充：
再者，實施者的投資報酬率如果只要求5%是合理的，那麼市場上自然會出現這樣的經營模式，可是現在市場上並沒有，因此反應的現實是，整合這件事情不能只有合理利潤，而是要有超額利潤才有人願意冒這個時間與風險，不是嗎？這可不是病態，而是現在的真實現象。

2010-06-30 09:56:03 補充：
做生意本來就是你情我願，有人出價有人還價，合算者上門不合算者退出

實施者跟地主無法取得共識兩相合意，這也要叫做病態？

你到商店買東西嫌店家價格太貴自己遍尋不著，就怪店家出價想賺太多有毛病是病態？

整合不成有他的原因，但也看過很多成功的例子，互信就代表買賣雙方兩相信任，缺一者不可，何來始作俑者就是實施者之理？

2010-06-30 09:59:25 補充：
做都更可以佛心來的，但是都更絕對不是佛心來的事業，不要太天真了

好比非營利組織不以賺錢為目的，但是不表示非營利組織要做到虧損才叫非營利

所謂的市場很大，說穿了其實只是大家的心愈來愈大，並不是這樣就叫做真實需求

藍海很大正等著你去開拓，祝好運

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